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Seguros de Título de Propiedad: Protección de los Intereses del Comprador y de la
Entidad Crediticia

 
La compra de la vivienda propia es una de las adquisiciones más costosas e importante que usted realizará en su vida. Tanto usted como la entidad que le facilita la hipoteca querrán asegurarse de que la propiedad es realmente suya y que nadie más tenga un gravamen, demanda o carga sobre la propiedad. El seguro de título protege sus intereses y los intereses del banco hipotecario, si alguien elevara una demanda contra su propiedad.

¿Qué es un seguro de título?
El seguro de título de propiedad brinda protección contra demandas que resulten de un número de defectos (tal como se establece en la póliza) que pudieran existir en el título de una parcela específica de bien inmueble, a partir de la fecha de emisión de la póliza.  

¿Qué es un “defecto”?
Un defecto puede incluir un reclamo de propiedad anterior de otra persona que no sea la que está vendiendo la propiedad, por ejemplo, una ex-esposa. También podría incluir, por ejemplo, en una comunidad junto a un lago, una servidumbre a lo largo de su propiedad frente al lago que diera acceso peatonal al lago para otros residentes en la zona. Otra reclamación podría resultar de una sentencia judicial contra el ex propietario que resultó en un gravamen colocado en la propiedad. Normalmente, el seguro  
de propiedad y siniestros asegura contra posibles pérdidas en el futuro, tal como el seguro de automóvil que le protege contra futuros accidentes. El seguro de título protege contra circunstancias que ocurrieron en el pasado, y las aseguradoras buscan minimizar ese riesgo antes de usted comprar su casa. De hecho, de acuerdo con la American Land Title Association, más de un tercio de todas las búsquedas de títulos revelan un problema en el título que los profesionales arreglan antes de que los compradores hagan al cierre.

Antes de que la entidad crediticia finalice una hipoteca en su propiedad, una búsqueda de todos los registros públicos es conducida por un agente de título o un abstractor [quien compila información acerca de la propiedad]. Oficiales o registradores del condado mantienen registros de cada propiedad dentro de los casi 3.600 condados en los Estados Unidos. Estos registros incluyen descripciones legales de la propiedad, una lista de todos los propietarios anteriores, hipotecas actuales en manos de entidades bancarias, incluyendo líneas de crédito sobre la plusvalía, gravámenes o juicios contra la propiedad y registros impositivos asociados con la propiedad. Una vez reunidos todos los datos de la propiedad, un agente de títulos o abogado prepara un reporte para el banco hipotecario. Antes de otorgar un préstamo contra la propiedad, el banco debe asegurarse de que todas las reclamaciones de hipotecas, impuestos y gravámenes contra el propietario anterior hayan sido resueltos, para que el banco tenga derecho a una primera reclamación contra la propiedad, en caso de que usted no cumpla con los pagos.  
 
¿Cómo puede el banco hipotecario asegurar que todas las reclamaciones existentes se pagan y la propiedad es libre y exenta?
En el momento del cierre, el banco proporciona al agente de cierre o de depósito en custodia una lista detallada de instrucciones, autorizando al agente a pagar todas las reclamaciones en el momento en que la propiedad cambia de manos.  
¿Quién paga por la investigación de título, el informe de título y el seguro de título?
Un comprador que compra una casa al contado pagaría la investigación del título, el reporte del título y el seguro de título. Si el comprador de la vivienda obtendrá una hipoteca, la entidad crediticia requiere la condición de hacer una investigación del título, obtener un reporte y un seguro para otorgar un préstamo hipotecario sobre la propiedad. Sin embargo, los costos de esto son igualmente solventados por el comprador de la vivienda como parte de los costos de liquidación asociados con la compra de la propiedad. Alternativamente, en algunos estados, el vendedor está obligado a pagar por el seguro de título. El comprador de la vivienda también es alentado a adquirir un seguro del propietario, además del seguro de la entidad crediticia.

¿Cuál es la diferencia entre Seguro de Título del Comprador y Seguro de Título del Banco Hipotecario?
Las compañías de títulos de propiedad emiten generalmente dos tipos de pólizas: Una póliza del “propietario” que le asegura a usted, el comprador, por todo el tiempo que usted y sus herederos sean propietarios de la vivienda, y una póliza del “banco hipotecario” que asegura la prioridad de los intereses de la entidad crediticia sobre las reclamaciones que otros pudieran tener sobre la propiedad.

¿Durante cuánto tiempo tiene vigencia mi póliza del título de propiedad?
La póliza de seguro de título está en vigencia todo el tiempo que usted tenga la titularidad de la propiedad. Si en cualquier momento la propiedad cambia de manos de un propietario a otro, deberá adquirirse otra Póliza de Seguro de Título del Propietario para continuar la cobertura.

¿Cuántas veces debo pagar por la prima de seguro de título?
¡UNA SOLA VEZ! El pago debe hacerse cuando compra la casa y nunca más vuelve a pagar.